По итогам 2025 года в России может быть введен рекордный объем складской недвижимости – 7,2 млн кв. м, что может стать историческим максимумом. Такой прогноз высказали аналитики консалтинговой компании NF GROUP.
Рост нового предложения обусловлен рекордными объемами заключенных сделок в 2023 году и первой половине 2024 года. Основной прирост обеспечат регионы России, где ожидается ввод 3,7 млн кв. м новых площадей. Это свидетельствует о возрастающем интересе инвесторов и бизнеса к развитию логистической инфраструктуры за пределами столичных агломераций.
Московский регион внесет значительный вклад в общий объем – 2,7 млн кв. м, что более чем вдвое превышает показатель прошлого года (1,2 млн кв. м). Санкт-Петербург и Ленинградская область продемонстрируют рост до 856 тыс. кв. м, что на 17% больше, чем в 2024 году.
Динамика объема ввода складских площадей в России, тыс. кв. м
Источник: NF GROUP
По итогам 2024 года на рынке складской недвижимости России зафиксировано снижение объема сделок. Фактический показатель составил 5,1 млн кв. м, что существенно ниже первоначального прогноза в 7 млн кв. м. Для сравнения, в 2023 году объем сделок достигал 7,7 млн кв. м, в 2022 – 2,7 млн кв. м, в 2021 – 4,5 млн кв. м.
Основной причиной несоответствия прогноза и итогового результата стало преобладание сделок в формате BTS (build-to-suit) – проектов, возводимых под конкретного заказчика. По итогам года их доля достигла рекордных 69% от всех заключенных контрактов. Активное развитие BTS-проектов объясняется экспансией онлайн-ретейлеров в регионы. Однако во второй половине года резкое повышение ключевой ставки ЦБ привело к снижению деловой активности, заставив компании не только пересмотреть свои планы, но и отложить реализацию ряда уже анонсированных проектов.
Динамика объема сделок со складскими площадями в России, тыс. кв. м
Источник: NF GROUP
«Несмотря на некоторый спад рыночной динамики, накопленный объем BTS-контрактов окажет некоторое влияние на ввод новых площадей в 2025 году, – говорит Константин Фомиченко, партнер NF GROUP. – В первую очередь это затронет региональные рынки, где сосредоточено более 40% заявленных ко вводу складских комплексов. Однако дальнейшая реализация крупных проектов теперь во многом зависит от макроэкономической обстановки: компании откладывают решение либо до снижения ключевой ставки, либо до существенных изменений в экономической ситуации. В этих условиях на рынке ожидается смещение фокуса в сторону спекулятивных площадей, которые в 2025 году могут составить 60% всех сделок, отражая сдержанный подход участников рынка к новым инвестициям и долгосрочным обязательствам».
По итогам 2024 года на российском рынке складской недвижимости зафиксировано существенное снижение количества сделок при одновременном росте средней площади сделки, напомнили в NF GROUP. Количество заключенных контрактов составило 193, что на 39% меньше, чем в 2023 году. При этом средний размер сделки продолжил увеличиваться, достигнув 28 тыс. кв. м в 2024 году. Это на 12% больше, чем в 2023 году (25 тыс. кв. м) и более чем в два раза превышает показатель 2022 года (13 тыс. кв. м).
По итогам 2024 года объем инвестиций в складскую недвижимость России (без учета сделок с участками под девелопмент) составил 228 млрд руб. Это новый рекорд по объему вложений в этот сегмент и 30% от общего объема инвестиций.
Графика: NF GROUP